POSTAVÍME NOVÉ NÁJEMNÍ BYTY

Situace:
– Městský pořadník obsahuje žádosti o obecní byt od několika desítek občanů, dílem z okolních obcí.
– Rada města disponuje projektem na výstavbu cca 12ti bytů v budově bývalého okresního.
– Aktuálně na volném trhu nejsou NS malé byty k prodeji nebo nájmu.
– Město aktuálně vlastní minimálně 100 bytů a má tedy sytém správy těchto bytů, placení nájmů,…
– Vedlejší hospodaření města (nájmy z majetku města) odvádí do rozpočtu minimálně 2 mil. Kč ročně

 

 

Uvažované řešení:

Výstavba nízkopodlažních bytových domů na městských parcelách jako nezisková aktivita města
zaměřená na:
– Podporu mladých rodin, které mohou mít problém dosáhnout na hypotéku nebo najít nájemní bydlení, kterého je nedostatek
– Bydlení pro (osamělé) seniory

Charakteristiky bytů:
– Málo/ středně metrážní byty v rozsahu do 60 m/2 s dispozicí 1+1 (osamělý senior), 2+1 (startovací byt mladá rodina)
– Moderní úsporné malé činžovní domy vyprojektované na základě architektonické soutěže
– Čisté nájemné na úrovni 6000 Kč/měsíčně/60/m/2 při ceně bytu (se započtením ceny pozemku) 2 mil. Kč po dobu 4let (občané mimo NS) nebo až 8let (alespoň 1 z občanů je z NS) pro mladé rodiny, v případě seniorů starších 65 let na dobu neurčitou. V případě nižších nákladů by bylo nájemné nižší.
– Po uplynutí doby nájmu možnost odkoupit za zbytkovou cenu, typicky v případě bytu s hodnotou 2 mil. Kč by byla prodejní cena po 4 letech 1 500 tis. Kč, po 8 mi letech 970 tis. Kč. Na takové sumy už by půjčila velmi pravděpodobně i komerční banka.
– Prodloužení nájemní doby pro mladé rodiny se nepředpokládá, jsou to startovací byty, po 4-8
letech by si je rodiny buď koupily, nebo opustily
– Odprodej bytů by nebyl možný v budově okresního domu, kde se nejedná o výstavbu na zelené louce a není tedy jasná pořizovací cena bytu

Mladá rodina:
– Manželé s věkovým průměrem do 35 ti let
– Druh/ družka s jedním a více dětmi s věkovým průměrem do 35ti let.

Ekonomika projektu:
– Vyjdeme z kalkulace, že takový byt postavíme za 2 mil. Kč. 50 bytů je investice 100 mil. Kč.
Měsíční splátka při úvěru za 1% na 15 let je 600 tis. Kč.

– Z nájmu by město vybralo 300 tis. Kč měsíčně. Rozdíl 300 tis. Kč měsíčně je roční náklad cca 3,6 mil. Kč po dobu 15ti let. Po uplynutí této doby představuje nájemné příjem pro město.
– 2 mil. Kč byt si mladý člověk může koupit na 80% hypotéku 1,6 mil. Kč za 2% na 30 let za cca 6 tis. Kč měsíčně, ale ještě musí mít 400 tis. Kč hotově. To je i důvod tohoto projektu.
– Bez započítání nákladů na údržbu domů by se vstupní investice vrátila městu za dalších 15 let. Údržba domů by byla řešena v režimu fondu údržby stejně jako tomu u všech stávajících bytových domů v NS, kde má město městské byty a není předmětem této kalkulace.
– Město by postavilo typově 50 bytů, které by se po 30ti letech zaplatily a v následujících letech by přinášely příjem pro město.
– Kalkulace je univerzální. Při nákladech na výstavbu bytu 3 mil. Kč by byl nájem na úrovni 9 tis. Kč měsíčně a zátěž města 5,4 mil. Kč ročně
– Město má aktuálně na účtech disponibilně minimálně 50 mil. Kč a mohlo by investovat do tohoto projektu řekněme 10 mil. Kč a snížit tím úvěrové zatížení města. Dále existuje projekt na výstavbu malých bytů v budově bývalého okresního domu (10 nebo 12 bytů), kde budou náklady na výstavbu nižší než 2 mil. Kč na byt, nájemné by se platilo nicméně v režimu nové výstavby. To by projet dále zlevnilo
– I pro případ maximálního zatížení pro město tedy byt za 3 mil. Kč, celé kryté úvěrem, by finanční zátěž pro město byla 5,4 mil. Kč ročně, což město unese
– Po 4 letech by bylo možné byty prodávat do osobního vlastnictví a i při maximální možné variantě 3 mil. Kč za byt by ročně stačilo prodat 3 byty ročně a systém by byl pro město bez dalších nákladů.

Prostor pro výstavbu nájemních bytů:
– Typicky lokalita Technických služeb s přesunem TS do prostoru dolního Hamira. Tato lokalita by navazovala na Rakovnické sídliště.
– Jiná lokalita vybraná OI MÚ

Závěr:
– Projekt je realistický a finančně realizovatelný
– Možná je i etapizace, začít okresním domem a mezi tím spustit přípravné práce
– Nové Strašecí má aktuálně zhruba 2200 domácností. 50 dalších bytů představuje zhruba 2% bytového fondu v Novém Strašecí, tedy se nejedná o předimenzovaný experiment, kterému by hrozilo, že si nenajde své nájemníky.
– Všechny parametry projektu jsou k diskusi a expertnímu posouzení, celkový záměr by podrobně
zpracoval odborný aparát města jako jednu z priorit nového vedení města.